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【资讯】鄂尔多斯的真实与谎言

发布时间:2020-10-17 01:39:02 阅读: 来源:压铸模厂家

鄂尔多斯的真实与谎言

在温州危机之后,鄂尔多斯这座“放贷之城”正引起前所未有的关注。  近日,鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金的自杀事件,让这座城市的民间借贷链条陷入恐慌。  “主要是人们的一种恐慌心理,国内其他地方出现的民间借贷问题被媒体报道后,当地人就很担心,大家都想把钱尽快收回来。”一位知情人告诉记者。  这一切都源于楼市的寒冬。在分析人士看来,高空置率、天量供应、低迷销售,这座快速崛起的地产新城正在面临一场危机。  “鄂尔多斯的情况并不像外界说的那么夸张,楼市目前只是处于低潮期。”鄂尔多斯东方纽蓝地项目的销售经理车双说。  这代表了当地房地产人士的主流观点。他们眼中,这个城市聚集着大量的财富,这是没有任何虚假成分的。  一面是外界认为的楼市泡沫,一面是当地人对城市发展的坚定信心,到底哪个才是真实的鄂尔多斯?  昂贵的城市与稀少的人口  鄂尔多斯东胜区到康巴什新区的快速路上,可以看到云计算产业基地、国家装备基地两块醒目工业园区指示牌,大部分当地人都相信这些园区代表着城市未来的工业发展。而康巴什新区的漂亮城区,则展示了鄂尔多斯今天的财富。  在康巴什新区,有干净宽敞的街道、密集的绿化、气派的政府大楼以及颇具民族风格的歌剧院,新区中的公交车甚至全部免费,整个城市的整洁与宁静让人感觉这里像一个富裕的欧洲小城。  但在曾被誉为“鬼城”的新区中,人流和商业依然显得不足。据出租车司机介绍,整个康巴什新区只有60辆出租车,记者在城区中穿行,看到巡逻警车的概率比看到出租车要大得多。  这导致康巴什的房屋空置率居高不下。据记者在夜晚的观察发现,这里小区的入住率一般在20%~30%之间,位置偏一些的甚至更低。  但即使大量房屋空置,这里的二手房租售却一房难求。以位于北京师范大学鄂尔多斯附属学校东侧的金信翰林苑小区为例,大部分业主当初以每平方米三四千元购入,目前该小区的二手房价格在10000元/平方米左右,但几乎没有出售房源。一套120平方米的三居室年租金在5万元左右,同样也没有出租的房源。而在内蒙古首府呼和浩特,同样面积的房子年租金不过3万元。  这也已成为鄂尔多斯空城的根源之一,当地的高租金、高物价正成为阻碍外来人口流入的屏障。在康巴什的街头,除了能看见一些建筑工人的身影外,外地人的面孔十分少见。  “政府在忙着做大城市,但现在是盘子做大了,可盘子里面却没有菜。”一位业内人士这样看待鄂尔多斯目前的发展困局。  真实的财富和虚浮的城市  尽管外来人口少,人口增长缓慢,但当地政府对于城市面积的扩大却没有任何减速的迹象。在乌兰木伦河南岸,数十栋为公务员准备的高层住宅区已经建成,而在密密麻麻的高楼北侧,则是当地政府规划的鄂尔多斯CBD商务核心区。  面对这样的天量供应,当地人仍对楼市的未来抱有信心。  “鄂尔多斯的楼市不会出问题,这里的财富靠能源支撑,经济没有虚拟成分。老百姓手里有钱,对其他投资手段又不放心,肯定还要通过房地产来保值。”一位当地从业多年的房地产人士说。  事实上,鄂尔多斯的财富大部分是来自当地蕴藏的巨大煤炭资源,但除了参与煤炭开发以及相关产业外,真正推动鄂尔多斯全民财富增长的,是鄂尔多斯市近几年推动的农民上楼运动。  近年来,政府将大量的农村集体用地从农民手中收回,并且将农村全部改造成楼房,在这个过程中,几乎每一个鄂尔多斯家庭都获得了足够自住的新房和数量不菲的赔偿金。  在这一过程中,与当地人手中的财富同步增长的,还有政府税收的大量增加。在政府的热情推动下,鄂尔多斯开始了声势浩大的造城运动。  按照鄂尔多斯政府的规划,包括东胜区、康巴什新区、伊金霍洛旗(以下简称伊旗)在内的3个区域,将组成鄂尔多斯未来的城市核心。去年一年,鄂尔多斯全市的房地产开工面积是1009.4万平方米,其中康巴什新区开工面积为271万平方米。而在今年,康巴什新区的地上项目开工面积达到514.4万平方米,增幅达90%。  在乌兰木伦河南岸,与康巴什新区一河之隔的伊旗的阿勒腾席热镇,由于矿产资源的开发,使其成为鄂尔多斯地区最富裕的地方之一。几年间,伊旗几乎所有村庄都经历了拆迁改造,这也推动了当地房地产热潮的高涨。而在鄂尔多斯未来的规划中,该地区将和康巴什新区组合发展为人口达30万的新型城市。  为了推进这个康巴什的城区建设,当地政府将政府办公大楼、鄂尔多斯第一中学、鄂尔多斯第一小学都搬到了康巴什新区。由于这些市政配套建设的推动,康巴什新区的房价在过去几年疯狂上涨。  “人们真的像买白菜一样买房子。来了售楼处,不看户型图,也不听销售人员介绍,进门就要签合同交钱。那时候,房价涨得特别快,有时一天就能涨1000元/平方米。”康巴什新区一个知名楼盘的销售负责人对记者说。  据记者了解,在2009年到2010年的两年时间里,康巴什新区的平均价格就由3000元~4000元/平方米上涨到8000元~9000元/平方米。  外地房企生不逢时?  但是好景不长,随着国家宏观调控的持续发酵,鄂尔多斯楼市也从今年上半年开始迎来低潮。  “楼市迅速降温,不少曾经火爆的项目如今也无人问津,确实有一些规模小的开发商现在很着急。”一个当地地产公司的员工告诉记者。  但着急的远不止于小企业,一些地产大鳄在鄂尔多斯的日子也不好过。此前,一些品牌房企开始进军鄂尔多斯楼市,如星河湾、绿城等。  10月22日,正式开盘的绿城诚园,开盘价格只有6900元/平方米,同时还罕见地提供团购9.5折、一次性付款9.6折的优惠以吸引消费者。另一家知名房企星河湾也在当地选择了多家代理机构同时销售自己的房源。  “外地企业还是不了解鄂尔多斯的情况,它们大部分是被概念所吸引。”一位鄂尔多斯本地开发企业负责人对记者说,外地开发商大多是通过招拍挂拿的土地,土地成本高,地块面积也比较大,其销售回款的压力比当地的小型房企大。  另一方面,位置不佳也是影响这些外来开发商销售的重要原因。例如,鄂尔多斯星河湾位于康巴什新区与东胜区之间的快速路旁,该区域是康巴什新区未来的发展区域,但目前各种配套设施都十分缺乏;鄂尔多斯的绿城项目则位于乌兰木伦南岸的规划CBD区域,目前这里也属于正在建设的新区,未来前景还不明朗。  除了这些项目自身的原因,鄂尔多斯楼市的降温与国内楼市调控有着很大关联,其中影响最大的就是对于房地产信贷的限制。  “很多人都认为鄂尔多斯人有钱,买房的时候会一次全款付清。实际上,鄂尔多斯人买房从来不全款,他们基本上都是选择贷款,而且是尽可能的多贷款,这样他们可以把剩下的钱投到其他领域。”车双说。  而当地人所谓的其他投资,主要是指民间借贷。  民间借贷的连锁反应  在鄂尔多斯,煤炭、借贷、投资楼市构成了民间资本循环的主要路径,一旦其中的任何一个环节出现了问题,都有可能造成严重的后果。其借贷体系的维持,也建立在一个朴素的风险控制体系当中。  据一位了解民间借贷的当地人介绍,鄂尔多斯人的民间信贷一般不会多次倒手,当地人认可的模式是,由一个人从关系密切的亲戚朋友那里以2分利筹得,然后再以2.5分利放贷给实业企业或房地产公司。多数情况下,放贷人不会允许自己的钱再次倒手。因为在讲究面子的鄂尔多斯,如果一个人通过两次融资,仍然不能获得足够资金,就表示此人在当地不具备良好的社会关系,放贷人就会对放款十分谨慎。  另一方面,借贷人一般情况下也不会向关系不密切的人借钱,因为投资需要一定的周期,如果关系不够密切,突然的撤资会影响到项目运转。  但今年的楼市停滞,打乱了鄂尔多斯民间借贷的节奏。近期发生的温州借贷危机以及鄂尔多斯王福金自杀事件,令这个“借贷之城”陷入了恐慌。  “大家都想把钱尽快收回来。”知情人士说。  值得注意的是,今年下半年开始的煤矿资源整合,也是让鄂尔多斯楼市资金紧张的另一个原因。  据记者了解,鄂尔多斯市的煤矿整合从今年下半年开始,并且要在2012年6月全面完成煤矿企业兼并重组工作,之后年生产规模在45万吨以下的煤矿(井)将全部退出市场。整合的最终目标,将使鄂尔多斯市煤炭企业的数量由现在的近300户控制到40户以内。而在整合过程中,煤矿企业需要大量资金。  在鄂尔多斯的楼市问题愈演愈烈的时候,政府也提出要推动楼市的整合。但这种整合很大程度上意味着一些房地产企业的消失,“很多项目都是当年通过协议方式获得的土地,很多企业都只有一个项目,而且地价成本很低。实在不行,他们可以将自己的项目出售,偿还放贷人的钱。”另一位本地房地产商说。

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